החלטה בתיק פש"ר 001707/04

עניינה של בקשה זו, תחילתו ביום 17.01.02, עת נחתם הסכם בין המבקשת, חברת אורית ק. אחזקות בע"מ למשיבה, חברת צמנטכל בע"מ, ובשמה הקודם, צמנטכל ב. קוטיק בע"מ. על פי  ההסכם התחייבה המשיבה למכור למבקשת זכויות חכירה בפרויקט בשטח מסחרי אשר נועד להיבנות במגרש הצמוד לאודיטוריום בחיפה, הידוע כחלקה 124 בגוש 10807, חלקות 24 ו 25 בגוש 10909 וחלקה 494 בגוש 10809.

במסגרת הבקשה, מתוארת באופן פרטני מסכת ההתפתחויות הרבה שעבר חוזה המכר האמור. לא מצאתי לנכון לחזור על כל שלבי ההתפתחויות הרבים, אלא רק להזכיר מספר נקודות זמן חשובות.

הואיל ובמועד חתימת החוזה, טרם ניתנו למשיבה כל היתרי הבנייה הדרושים לפרויקט, נקבע במסגרת הסכם המכר תנאי מתלה, לפיו אם לא יתקבל היתר הבניה עד ליום 01.12.03, יבוטל ההסכם.

ביום 12.11.02 הגיעו הצדדים להסכמה חדשה על הפחתת סכום התמורה ל 630,000$ כנגד שינוי לוח התשלומים, כך שהמבקשת תשלם את מלוא הסכום הנ"ל במזומן. כמו כן הוסכם על הוצאתה של ערבות בנקאית צמודה לדולר על ידי בנק הפועלים לטובת המבקשת, על מלוא סכום התמורה, קרי, 630,000$. תוקפה של הערבות נקבע עד ליום 31.12.04.

ביום 29.12.03 הוארך תוקפו של התנאי המתלה עד ליום 1.8.04.

בעקבות צו פירוק זמני שניתן כנגד המשיבה, מונה עו"ד צוריאל לביא לתפקיד מפרק זמני ביום 27.6.04. בהמשך, ביום 1.11.04 ניתן צו פירוק כנגד המשיבה, ועו"ד לביא מונה לתפקיד מנהל מיוחד.  

בין המבקשת לבין המפרק הזמני, ובהמשך בתוארו כמנהל מיוחד, נוהלו מגעים לשם ניסוחה של תוספת להסכם, בה תקבע הארכה נוספת של המועד לקיום התנאי המתלה הואיל ולא עלה בידי החברה שבפירוק לקבל עדיין את היתרי הבניה הנדרשים. לאחר קיום מו"מ, הושג נוסח טיוטת הסכם סופי בין הצדדים. נוסח זה כלל הפחתת סכום התמורה בגין עסקת המכר, על סך כולל של 560,000$, במקום 630,000$. כמו כן כלל הארכת קיום התנאי המתלה

אולם, כיוון שזכויותיה של המשיבה במקרקעין ובפרויקט משועבדות בשעבוד בדרגה ראשונה לטובת בנק הפועלים, נקבע בסעיף 7 לטיוטה כי ההסכם כפוף לאישורו של בנק הפועלים בע"מ, הנושה המובטח של החברה בשעבוד קבוע על כלל זכויות החברה בפרויקט.

במסגרת בקשתה טענה המבקשת, כי המנהל המיוחד לא פעל לקבלת אישורו של הבנק לנוסח המוצע, קודם למועד תפוגתה של הערבות הבנקאית, קרי ה 31.12.04. בשל כך נמנעה  לטענתה החתימה על התוספת להסכם, ולא נותרה בפניה ברירה, אלא לחלט את הערבות הבנקאית, וכך עשתה. ביום 28.12.04 שלחה היא לבנק דרישה לחילוט הערבות הבנקאית. הערבות הבנקאית שולמה לה במלואה ע"י הבנק ביום 6.1.05.

לטענת המבקשת, בראשית חודש פברואר 2005, הובא לידיעתה כי תכנית הבניה הנוגעת לשטחים נשוא ההסכם קודמה באופן משמעותי, וכפי הנראה אף הופקדה זה מכבר למתן תוקף לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. נוסף לזאת הוברר לה, לכאורה, כי על אף שהיה ברור וידוע למנהל המיוחד לכל אורך התנהלותם של המגעים הארוכים בין הצדדים, כי נושא קבלת היתר הבנייה קיבל קידום משמעותי, נמנע הוא מלגלות לה עובדות אלה.

מכאן ואילך, המבקשת מעלה טענות קשות כנגד המנהל המיוחד, לפיהן הימנעותו מגילוי העובדות האמורות מהווה הפרה בוטה של חובת תום הלב, הן בשלב קיום המו"מ והן לפי סעיף 39 לחוק החוזים. כמו כן, הועלתה הטענה לפיה ביטולה של העסקה, נועד כדי לשרת את האינטרסים האישיים של המנהל המיוחד. ממש כך. ובמה דברים אמורים? הטענה שמכירת זכויות החכירה שלא במסגרת ההסכם האמור, אלא במסגרת הליכי הפירוק, תביא להכנסה נוספת לקופת הפירוק, וכפועל יוצא מכך להגדלת שכר טרחתו של המנהל המיוחד!!

מכאן באה לעולם הבקשה דנן - והיא כי אורה למנהל המיוחד לחתום בשם החברה שבפירוק על אותו הנוסח של התוספת להסכם, באופן שהמועד לקיומו של התנאי המתלה יוארך בהתאמה עד ליום ההכרעה בבקשה ; לחלופין, להורות למנהל המיוחד לשוב לתנאי הסכם המכר ולהעביר למבקשת את זכויות החכירה בהתאם להסכם המקורי ולתוספות לו ; בנוסף, לחקור את התנהגותו של המנהל המיוחד בהתאם להוראות סעיף 374 לפקודת החברות.

כנגד כל טענותיה אלה של המבקשת, טען המנהל המיוחד טענה פשוטה למדי. לטענתו, ביום 16.12.04, הוא היום בו נתקבלה הודעת ב"כ המבקשת על הסכמתו לנוסח טיוטת מסמך התוספת, פנה הוא לבנק הפועלים, בעל השעבוד כאמור, לצורך קבלת הסכמתו לנוסח המוצע, כאמור בסעיף 7 להסכמת הצדדים. לטענתו, לאחר ששקל הבנק את המכלול המוצע לו, תשובתו היתה שלילית. משכך, ובהתברר כי התנאי המקדמי היסודי של שינוי תנאי ההסכם, היינו הסכמת הנושה המובטח, לא קוים, לא ניתן היה להתקשר עם המבקשת במסמך התוספת, העסקה באה אל קיצה והערבות הבנקאית חולטה במלוא הסכום ששילמה המבקשת. לתגובתו צירף המנהל המיוחד מכתב מבנק הפועלים, שאישר את אי הסכמת הבנק לתוספת המוצעת, שהתקבלה בבנק ביום 29.12.04.

נראה כי המבקשת מאנה להשלים עם העובדה כי הבנק סירב לנוסח התוספת המוצע. ראשית, בבקשתה, תוהה היא, האם ניתן כלל להאמין לטענה כי הבנק העדיף לשלם לה את כספי הערבות בסך 630,000$, בה בעת שהיתה לו לכאורה האופציה להוסיף ולשמור על הכספים האלה אצלו, בפרט בשעה שסביר להניח באופן קרוב לודאי, כי מכירתן של זכויות החכירה נשוא הסכם המכר במסגרת הליכי הפירוק תניב תמורה נמוכה בהרבה מן התמורה אשר נקבעה במסגרת הסכם המכר, ואשר שולמה זה מכבר על ידה. לפיכך, לטענתה, מתחזקת המסקנה כי המנהל המיוחד טירפד את המהלך בכוונה מתוך מניעים אישיים פסולים.

כמו כן, במסגרת תשובתה לתגובת המנהל המיוחד העלתה היא תהיות לגבי משקלו של המכתב שהציג המנהל המיוחד מטעם בנק הפועלים, וכי היה ראוי כי לכל הפחות תובאנה הטענות שבמכתב בגיבוי של תצהיר מטעם הגורם החתום עליו (מכתב מהבנק מגובה בתצהיר - ממש כך!). משכך, סברתי כי לא אתן החלטה בבקשה, עד שלא תונח בפני גרסתו של הנושה המובטח, הלא הוא בנק הפועלים.

בהחלטתי מיום 10.5.05 ציינתי כי:

"מקריאת כתבי הטענות, עולה כי תגובת בנק הפועלים קריטית בנסיבות העניין..."

ואכן, ביום ה 25.5.05 התקבלה תגובת בנק הפועלים, הנושה המובטח, מגובה בתצהיר. על פי תגובתו, המגעים בין המבקשת למנהל המיוחד התנהלו בידיעתו, כאשר ב"כ המנהל המיוחד עדכנו את הבנק מעת לעת. ביום 16.12.04 העבירו ב"כ המנהל המיוחד אל הבנק את מסמך הטיוטה האמור. לטענת הבנק, לאחר ששקל את מכלול השיקולים הרלוונטיים לעניין, ובין היתר את היקף ההפחתה הכספית והמועדים ששונו, הגיע לכלל מסקנה סופית כי הוא איננו מוכן לאשר את ההתקשרות במסמך התוספת האמור. הודעה סופית בדבר החלטתו נמסרה לב"כ המנהל המיוחד בשיחה טלפונית ביום 29.12.04.

לאחר תשובתו זו של הבנק, סברתי, כי ראוי יהיה לתת למבקשת ליתן תשובתה לתגובת הבנק. אולם, בתגובתה שהוגשה ביום 2.6.05, המשיכה המבקשת לדבוק בעמדתה, ושוב העלתה היא את הקושיה - "כיצד זה ניהלו ב"כ הבנק משא ומתן במשך חודשים על בסיסה של הצעה כספית שהועלתה מלכתחילה מטעמו של הבנק - בה בעת שלכל אורך תקופה זו קיבל הבנק עדכונים שוטפים ביחס למו"מ - ובסופו של יום מועלית הטענה כי הבנק לא אישר את ההפחתה הכספית אשר הוא עצמו הציע מלכתחילה?!"